Como pagar menos IR na venda de um imóvel

Os últimos anos foram um oásis para quem já tinha seu imóvel próprio. Os preços subiram nas alturas... Aí o indivíduo decide vender seu imóvel para embolsar este lucro e percebe que terá que pagar um imposto enorme sobre todo este ganho. O que fazer?

Via de regra, ao vender seu imóvel, o cidadão pagará um imposto de 15% sobre o ganho de capital nesta negociação, ou seja, na diferença positiva entre o valor de compra - que deve estar informado na declaração do imposto de renda - e o valor de venda. Muitos acham que este imposto só deverá ser pago em abril do ano seguinte quando for efetuada a declaração de renda, porém, o contribuinte deverá quitar o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Para isto, será necessário preencher o Programa de Apuração de Ganho de Capital – que pode ser baixado do site da Receita -, que irá ajudar o vendedor a calcular o imposto, emitir o DARF para pagamento do imposto e depois até exportar estas informações para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte.

Porém, existem algumas formas previstas na legislação brasileira de se evitar ou pelo menos minimizar o imposto na venda deste imovel. E aí é que entra o Planejamento Tributário visando obter uma economia destes impostos.

Veja abaixo algumas maneiras de minimizar ou até evitar o imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel:

1.      Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias

É possível ficar isento da tributação de ganho de capital se o valor da venda for utilizado para comprar um novo imóvel e o contrato de compra e venda for assinado em até 180 dias da venda. Porém, iste benefício só é válido para pessoas físicas e para imóveis residenciais. Vale ressaltar que se a venda for efetuada depois da compra, este benefício não poderá ser utilizado. Porém, o contribuinte somente poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos.

Se não for empregado o valor total da venda em uma nova compra, por exemplo, o novo imóvel custar a metade do valor recebido pela venda, o imposto só incidirá proporcionalmente sobre os 50% que não foram gastos.

2.      Vender imóveis por até R$ 440 mil.

Se o imóvel for vendido por até R$ 440 mil, também haverá isenção de imposto e nem será preciso comprar outro imóvel com este valor, basta que seja o único imóvel no nome do contribuinte e que ele não tenha alienado nenhum imóvel nos últimos 5 anos, independente de ter utilizado esta isenção ou não.

3.      Vender imóveis de pequeno valor

Para os bens de pequeno valor, incluindo os imóveis de qualquer natureza, com valor de venda de até R$ 35 mil não há tributação sobre o ganho de capital, sem nenhuma restrição.

4.      Atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e benfeitorias

Também é permitido incluir as benfeitorias no valor histórico do imóvel que consta na declaração. Desta forma, o ganho de capital na venda será menor e o valor a pagar de imposto sobre este ganho também. Mas para isto é preciso guardar todas as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento do valor histórico para a Receita Federal. Podem ser declaradas as obras de reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos.

Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.

No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.

5.      Utilizar o fator redutor de ganho de capital

Para quem tem mais idade, ainda tem um benefício a mais, a isenção do tributo para os imóveis comprados antes de 1969.

Se o imóvel tiver sido adquirido entre 1970 e 1988 também haverá uma redução do imposto pelo fator redutor, conforme tabela a seguir:

E mais recentemente, a MP do Bem de 2005 introduziu novamente o fator redutor do ganho de capital para imóveis mais novos, onde o imposto vai diminuindo conforme o tempo em que o bem ficou sob a propriedade do contribuinte.

Uma questão interessante é no caso de bens adquiridos por meio de herança. Neste caso, é importante verificar a possibilidade de transferir o imóvel para o herdeiro pelo valor de mercado e não pelo valor histórico, como seria o mais indicado aparentemente para não precisar pagar o imposto de renda de ganho de capital nesta transação.

Algumas vezes, se o imóvel tiver sido adquirido pelo falecido há muito tempo, o espólio poderá usufruir dos benefícios do fator redutor citados acima e ficar isento da tributação ou ter uma boa redução do imposto a pagar. O único senão é que neste segundo caso, o imposto deverá ser antecipado, porém quando o herdeiro for vender o imóvel recebido de herança, pagará o imposto somente sobre o ganho de capital acima deste valor atualizado a mercado no momento do inventário. Dependendo da situação, mesmo se for necessário adiantar o imposto, ainda poderá ser bem vantajoso.

A regra geral é que o contribuinte que obtiver ganho de capital na venda de seu imóvel estará sujeito ao pagamento de imposto de 15%. Entretanto, há várias situações previstas na lei que permitem a redução ou até isenção total deste imposto. Estas regras não devem ser desprezadas, principalmente pelo contribuinte que já possui o bem há bastante tempo.

Lembre-se de ficar a tento à legislação, pois isso pode significar uma boa economia no imposto a pagar no caso de ganho de capital na venda do seu imóvel.

SAADALUGUEL : AQUI O SEU IMÓVEL APARECE.

Imóvel é um bom investimento?

Muitos brasileiros alocam parte de seu patrimônio em imóveis, ou seja, estão super imobilizados. Acham que estes investimentos não possuem nenhum tipo de risco e que imóveis são muito seguros.

É verdade que houve uma boa valorização dos mesmos nos últimos anos, o que garantiu um bom resultado financeiro para quem investiu neste tipo de bem. Porém, o Índice FipeZap Composto de março mostra que já houve uma desaceleração da alta dos preços em 2013 e não se espera que o fato se repita daqui em diante. Além disso, se houvesse uma grave crise imobiliária no Brasil como a que ocorreu nos Estados Unidos em 2008, o patrimônio total destes indivíduos, já que são muito imobilizados, sofreria uma grande queda.

Não que seja ruim investir em imóveis, é claro que faz muito sentido compor um portfolio com uma parcela alocada neste tipo de bem. Porém, é válido saber que também há riscos e que a diversificação é importante, como veremos a seguir:

Falta de diversificação

Muitas pessoas investem somente em imóveis, tanto para moradia, como para aluguel. Porém, a teoria de finanças mostra que é necessária uma carteira diversificada para que seja possível minimizar os riscos. “Não coloque todos os ovos na mesma cesta”, já dizia o ditado.

A diversificação ocorre quando os ativos de um portfolio caminham em direções opostas, ou seja, quando um ativo que teve uma rentabilidade positiva compensa um outro que deu prejuízo.

Portanto, evite colocar toda a sua poupança em imóveis, e muito menos num ÚNICO imóvel. O ideal é distribuir seu patrimônio em várias classes de ativos, como renda fixa, ações e também imóveis. Dentre estes, considere diversificar também entre residenciais e comerciais e ainda em diferentes localizações.

Pequenos imóveis tendem a ser mais fáceis de alugar, o valor do aluguel/m²costuma ser maior do que em caso de imóveis maiores e se ficar vazio, o impacto será reduzido no orçamento.

Comprar imóveis pequenos, inclusive, é uma ótima oportunidade de utilizar o seu saldo do FGTS que rende muito pouco, apenas 3% ao ano. 

Riscos

Imóveis, em geral, incorrem em alguns riscos que muitas vezes nem percebemos:

·        Risco de liquidez, que se dá pela dificuldade e pelo tempo gasto em transformar um ativo em dinheiro sem incorrer em muitas perdas.

·        Risco de desvalorização do imóvel, que se dá devido a fatos macroeconômicos tanto Brasil como no exterior que venham a derrubar os preços dos imóveis.

·      Risco de vacância, que se dá pelos custos adicionais de condomínio e IPTU e pela perda de renda potencial no caso de ficar muito tempo desocupado.

·       Risco de inadimplência, que se dá pelos custos adicionais de condomínio e IPTU, pela perda de renda potencial, além de custos com processos e advogados para tirar o inquilino inadimplente do imóvel.

Resumindo, procure minimizar seus riscos compondo uma carteira de investimentos diversificada, sem deixar de considerar a alocação de uma parte em imóveis!

SAADALUGUEL : AQUI O SEU IMÓVEL APARECE.

Parceria com o banco PanAmericano oferece financiamento através do Pan Hipotecária.

A Caixa Econômica anunciou nesta segunda uma parceria com o banco PanAmericano para oferecer uma nova linha de financiamento imobiliário para imóveis acima de R$ 500 mil, que não dispõe de recursos do Sistema Financeiro de Habitação.

A nova modalidade de crédito será oferecida através da Pan Hipotecária (Brazilian Mortgages), que pertence ao grupo PanAmericano –controlado pela Caixa Econômica e pelo banco BTG Pactual.

O banco não informou quanto vai disponibilizar para a linha de crédito. O valor máximo financiado no programa é de 90% do total do imóvel em um prazo de até 35 anos. O valor mínimo de financiamento é de R$ 300 mil.

Em janeiro, a Caixa reduziu as taxas de juros para essa faixa de preço dos imóveis. A taxa caiu para 9,4% ao ano para clientes que não têm relacionamento com o banco e para 8,4% ao ano para quem possui relacionamento ou conta salário. Para servidores públicos com conta no banco, a taxa pode chegar a 8,3% ao ano. Esses valores devem ser acrescidos da TR (Taxa Referencial).

As taxas ficam abaixo das oferecidas por outros bancos. O Banco do Brasil cobra entre 9% e 10%, o Bradesco, 10,5% e o Santander, de 9,5% a 11%, dependendo do relacionamento.

O banco Itaú diz que a taxa depende do histórico do cliente e que pode ser negociada com o banco. O HSBC diz que o valor depende do relacionamento do cliente.

 Fonte: www.tribunahoje.com

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