Em contratos de locação, existem três tipos de multas comumente
utilizadas, quais sejam:
1) Compensatória: por rescisão antecipada do contrato;
2) Indenizatória: Por prática de infração à obrigação legal ou
contratual;
3) Moratória: Por falta de pagamento do aluguel e encargos.
De acordo com o artigo 4o da Lei do Inquilinato (Lei n. 9245/91),
durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel locado.
Como essa é uma prerrogativa do locatário, ele deverá fazê-lo mediante o
pagamento da multa convencional compensatória, desde que contratualmente
prevista, geralmente equivalente a 3 aluguéis.
Ocorre que nem todos sabem que referida lei determina que a multa
compensatória deve ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão
para o encerramento do contrato. Nesse sentido, caso seja contratada locação
pelo período de 12 meses e o locatário resolva devolver o imóvel após 6 meses
de ocupação, deverá pagar multa rescisória de 1 aluguel e meio.
A única exceção ao pagamento dessa multa é voltada ao locatário que
deve devolver o imóvel em virtude da sua transferência para localidade
diversa, por determinação de seu empregador, desde que previamente
notificado o locador.
Necessário destacar que a multa compensatória diverge totalmente
daquela referente à infração contratual (indenizatória), também usualmente
quantificada em três meses de aluguel. A distinção decorre do fato de que a
rescisão antecipada é um direito do locatário e o exercício desse direito não se
traduz em inadimplemento ou violação do contrato. Inclusive, interessante
frisar que o fato de ambas as multas serem tradicionalmente fixadas em 3
aluguéis nada mais é do que mera coincidência, pois é livre a sua convenção,
podendo ser de qualquer valor.
Por último, a multa moratória, ocasionada por falta de pagamento do
aluguel e seus acessórios, é aquela normalmente estipulada em percentual
incidente sobre os locativos devidos, sendo livre sua convenção. Entretanto,
deve-se observar que o percentual não poderá ser abusivo, sob pena de ser
reduzido por determinação judicial.
Em vista do exposto, é primordial que os contratos de locação
prevejam, expressa e separadamente, cada tipo de multa e seu respectivo
valor ou percentual, como forma de se evitar eventuais futuros dissabores,
principalmente no momento do seu encerramento.
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