Alugar um imóvel no Brasil virou um pesadelo. Valores cada vez mais salgados e a disputa por um espaço, além da lista interminável de documentos, vêm desestimulando os candidatos a inquilino. Além disso, estudos de entidades ligadas ao setor mostram que o preço da compra de casas e apartamentos vem caindo, enquanto o valor do aluguel por metro quadrado, em dólar, sobe sem parar. Entre os países emergentes e da América Latina, o Brasil apresenta o quarto maior valor (US$ 19), abaixo apenas de Rússia (US$ 47), Índia (US$ 31) e África do Sul (US$ 21). Mas acima de Argentina, China (US$ 15) Uruguai e Chile (US$ 11). Em cidades como Brasília, uma das explicações para aluguéis tão exorbitantes, segundo especialistas, é a forte demanda de estrangeiros por conta da falta de vagas em hotéis.
O advogado Jacques Veloso comprovou, na prática, que a prestação de um
financiamento para a compra de uma casa de 450 metros quadrados, no Lago Sul, em Brasília, é muito inferior ao aluguel mensal. Ao adquirir o imóvel que já ocupava, o desembolso caiu de R$ 16 mil para R$ 10 mil mensais — em 370 meses, ou 30 anos. “Com várias vantagens. Na compra, segue-se uma tabela prefixada e o valor é decrescente, em termos reais. Se pegarmos a última parcela, por exemplo, o pagamento cairá para o equivalente a R$ 2,3 mil, enquanto o aluguel só tende a crescer com os
reajustes do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M). Em 30 anos, custaria mais que o
dobro”, calcula Veloso.
O consultor financeiro Emerson Castello Branco alerta que, antes de comprar um imóvel, as pessoas devem fazer um
conjunto de ponderações, tais como perspectivas de mudanças no trabalho, de casamento e da chegada de filhos, além de considerar a idade atual. No entender de Castello Branco, a pessoa só deve buscar um financiamento caso tenha, por exemplo, um
emprego estável. “Se houver possibilidade de transferência, por exemplo, o aluguel é mais indicado, já que vender não é tão rápido em caso de mudança”, alerta o consultor. “Se a pessoa pretende casar e ter filhos, deve buscar um imóvel maior, de três quartos, para que, com o tempo, a
moradia não fique apertada demais.”
Na planta
Seguidas todas essas precauções, optar pelo financiamento imobiliário é, na maioria dos casos, o mais recomendado. “O aluguel é como um poço sem fundo em que a gente paga, mas não vê um retorno do dinheiro”, argumenta a dona de casa Cristiane Poleta, 35 anos. Casada com um militar, ela se mudou há três anos de Santa Catarina para Brasília, onde, desde então, vive como inquilina. Agora, já estabilizada na capital federal, Cristiane estuda comprar um imóvel. “Ainda estamos olhando, mas a ideia é adquirir um apartamento na planta, que deve sair mais em conta. Pelas condições que o
corretor apresentou, é possível obter um financiamento de 100 parcelas de R$ 1,5 mil, bem melhor do que os
R$ 3 mil que pago atualmente de aluguel.”
Henrique Soares e Simone Antunes, dois amigos que moravam há anos em cidades diferentes e coincidentemente se encontraram em Brasília depois de aprovados em concurso público, também preferiram se tornar proprietários. Henrique pretendia trazer a mãe da Bahia para
morar em uma quitinete alugada, mas desistiu ao comparar os preços. “Eu ia pagar R$ 1,2 mil por um lugar meio apertado no Sudoeste. Resolvi comprar e tenho uma prestação de R$ 900”, diz.
Simone, já instalada, queria alugar um apartamento de sala e quarto para o filho mais velho, mas seguiu o mesmo raciocínio do amigo e economizou R$ 300 por mês devido à diferença entre o valor das parcelas. “O aluguel na Asa Norte era de R$ 1,9 mil. Comprei um apartamento maior e com prestação bem mais barata em Águas Claras”, comemora.
Leonel Alves, diretor comercial da Lopes Royal, ressalta que, ao adquirir um imóvel, o morador está também construindo um patrimônio. “O farto acesso ao crédito levou muita gente a financiar a casa própria. Hoje, há diversas opções, com possibilidade de pagamento em até 30 anos”, pondera. Dados da Caixa reforçam o discurso de Leonel: só neste ano, o banco estatal prevê liberar R$ 90 bilhões em crédito imobiliário, um crescimento de 16,8% em relação ao ano passado.
Diogo Araújo, gerente comercial da Paulo Baeta, argumenta que mesmo quem paga pouco como locatário pode obter vantagem ao entrar num financiamento. “Não é difícil para uma pessoa que gasta R$ 400 mensais com um aluguel em Samambaia, por exemplo, conseguir um empréstimo de 360 meses para um imóvel semelhante com parcelas iguais ou inferiores”, sugere. Leonardo Guerra, diretor da Silco Engenharia, tem visão parecida. “Ao longo do financiamento, a tendência do bem é se valorizar, mas as prestações serão equivalentes àquelas da data de aquisição. Por isso, a compra é um bom negócio”, afirma.
Valor justo
No entanto, não existe uma resposta pronta sobre qual a melhor opção, já que tudo depende da situação do comprador ou possível locatário. Um aluguel é considerado justo quando equivale a 0,5% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 200 mil, o pagamento mensal não deve ultrapassar R$ 1 mil. Mas a despesa pode chegar a 0,7%, dependendo de fatores como a localização e o padrão de acabamento. Se o gasto dói no bolso, pode ser melhor partir para um financiamento. “A decisão deve se basear não apenas no montante do crédito, mas também no momento da vida de cada um. Para quem está mudando de cidade, ou não tem emprego estável, é melhor estudar bem o que fazer”, analisa Marcelo Prata, administrador do blog Canal do Crédito.
Recentemente, surgiu uma nova profissão que vem crescendo no Brasil: a de corretor financeiro. São pessoas que fazem a intermediação entre os bancos e o pretendente à compra de um imóvel. “Mesmo assim, o cidadão deve pesquisar, pesquisar e pesquisar”, aconselha Prata. Apesar das facilidades existentes e de acreditar que, sob o ponto de vista financeiro, a aquisição é quase sempre a melhor escolha, Prata aconselha quem está pensando em tomar essa decisão a conversar, antes, com pessoas que já compraram imóvel, participar de fóruns de discussão sobre o assunto e consultar especialistas. “Você pode até não ter que providenciar os documentos pessoalmente, mas ficará mais consciente de tudo o que envolve uma operação imobiliária”, ressalta.
É preciso, além disso, comparar as condições oferecidas por diferentes bancos. O correto é observar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que inclui todas as cobranças previstas, como juros, seguro e tarifas bancárias. O Canal do Crédito criou um sistema que permite a qualquer pessoa fazer essa comparação.
Tributo onera a operação
Na compra de uma casa ou apartamento, há ainda os gastos com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e taxas, que podem perfazer cerca de 5% do valor de aquisição. A alíquota do ITBI, recolhido pela prefeitura do município (ou pelo Governo do Distrito Federal, no caso de Brasília) é, em média, de 2,5% do valor do bem, podendo superar os 3%. É preciso também levar em conta os custos com elaboração da escritura de compra e venda, que deve ser feita em um Cartório de Notas, e prever a despesa com o registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis.
Os últimos anos foram um oásis para quem já tinha seu imóvel próprio. Os preços subiram nas alturas… Aí o indivíduo decide vender seu imóvel para embolsar este lucro e percebe que terá que pagar um imposto enorme sobre todo este ganho. O que fazer?
